Några råd till dig som vill bygga eget småhus

Du som är privatperson och som tänker bygga ett eget hus, kallas beställare eller byggherre. Det är byggherren som har det yttersta ansvaret för att gällande lagar och regler följs. Som byggherre måste du därför vara insatt i byggprocessens olika delar och dess juridik. Kontakt bör tas med en juridiskt sakkunnig person i ett så tidigt skede som möjligt.

Planering
Den som vill bygga sig och sin familj ett eget hus värdesätter att få de egna behoven uppfyllda. Det kan gälla husets anpassning till tomtmarken och omgivningen eller dess planlösning och friheten att själv få välja material och konstruktion. Att bygga ett energismart småhus fordrar lite extra planering. För att få rätt kvalitet bör du i första hand anlita en arkitekt och en byggnadskonstruktör med erfarenhet av energismarta småhus och som svarar för projekteringen i samråd med dig och din familj. Det gäller ju att dokumentera dina och arkitektens intentioner så att dessa kan förverkligas. Det är ju en komplicerad process att bygga ett hus, i synnerhet ett energismart småhus.

I de flesta fall måste även andra specialister anlitas, t ex vvs- och elkonsult, trädgårdsarkitekt och en certifierad energiexpert. Planeringen är det viktigaste skedet i byggprocessen och det mest tidskrävande. Det finns entreprenadföretag som åtar sig att projektera och bygga ett energismart småhus på s k totalentreprenad. Då ingår det mesta av olika konsulttjänster och material. Läs vidare under Byggande/Entreprenadformer.

Som byggherre måste du enligt plan- och bygglagen ansöka om bygglov och utse en s k kvalitetsansvarig. Denne har till uppgift att se till att samhällets olika regler efterföljs och att en kontrollplan upprättas för det enskilda projektet. Det är ofta en fördel att arkitekten och den kvalitetsansvarige är samma person. Byggnadsnämnden är den kommunala tillsynsmyndigheten som behandlar bygglovsärenden och som ska godkänna kvalitetsansvarig och kontrollplanen vid ett s k byggsamråd.

Ekonomisk kalkyl
Innan Du skriver på något avtal om att bygga småhus, har du rätt att få en individuellt anpassad kalkyl för produktionen, finansieringen och boende-kostnaden. Varje gång du begär ändring av standard, utförande eller omfattning, och ändringarna mer än oväsentligt påverkar kalkylen, har du rätt att få en ny kalkyl upprättad. Någon kalkyl behöver inte lämnas för enbart arbete, inte heller för material till sidobyggnad eller viss del av byggnad t ex. garage eller källare. Är det svårt att uppskatta ett slutpris ska du ändå få besked om till exempel timkostnad och ungefärlig tidsåtgång.

Ska kalkyl lämnas ska den vara skriftlig och du ska få läshjälp bifogad. Läs mer i “Riktlinjer för individuell information om kostnader vid marknadsföring av styckebyggda småhus” (KOVFS 1998:6), finns tillgänglig på konsumentverkets hemsida, www.boende.konsumentverket.se. Riktlinjerna är utarbetade av Konsumentverket och Svensk Trähusindustri och ansluter till marknadsföringslagen. Vid överträdelse mot dessa riktlinjer kan Konsumentverket ingripa. I första hand försöker verket komma till rätta med problemet genom underhandskontakter. Skulle inte det fungera kan Konsumentombudsmannen/KO låta domstol pröva åtgärden, alternativt själv utfärda ett informations- eller förbudsföreläggande.

Att på förhand veta vad det kostar att bygga ett småhus är omöjligt. En kalkyl ska vara upprättad av en sakkunnig. Den omfattar produktionskostnaden, som brukar delas upp i tomtkostnad och byggnadskostnad samt övriga kostnader. En kalkyl ska även omfatta finansiering och boendekostnader. I förhållande till hela produktionskostnaden är merkostnaderna för ett energismart småhus marginella. Dessutom ger dessa åtgärder lägre drifts- och underhållskostnader, vilka påverkar boendekostnaden på ett positivt sätt. Att investera i ett energismart småhus betalar sig på några få år. En realistisk kalkyl bör innehålla kostnader för oförutsedda händelser under byggskedet.

I samband med en kostnadskalkyl för ett småhus får man inte glömma bort följande kostnader, såsom:

• lagfart (1,5 % av köpeskillingen för tomten + fastavgift f n 825:-)
• uttagsavgift för pantbrev (2 % av lånesumman + 375:-)
• bygglovsavgift (ca 40 000 – 50 000:-)
• obligatorisk byggfelsförsäkring (ca 25 000:-)
• kvalitetsansvarig enlig PBL (ca 12 000 – 15 000:-)
• kontroll och besiktningar (ca 15 000 – 20 000:-)
• energideklaration med hjälp av en certifierad energiexpert (ca 5 000:-)
• eventuella lantmäterikostnader (ca 20 000 – 25 000:-)
• anslutningsavgifter till el och VA (ca 140 000 – 160 000:-)
• eventuella sprängningsarbeten ( 10 000 – 25 000:-)
• finplanering av tomt (ca 30 000 – 50 000:-)

Kostnader i form av avgifter till stat och kommun är en icke oansenlig del av produktionskostnaden för ett småhus. Siffror inom parentes är uppskattade riktvärden.

Upphandling
Ett annat viktigt skede i den traditionella byggprocessen är upphandling, d v s man kontaktar skriftligen några byggentreprenörer med anbudsförfrågan. För att kunna göra en upphandling erfordras nödvändiga handlingar – ett s k förfrågningsunderlag. I dessa handlingar ska det, förutom ritningar, finnas uppgifter som beskriver kvaliteten på material och utförande. Det är du som byggherre som bestämmer kvalitetsnivån.

Energieffektiva småhus ställer extra krav på konstruktioners utförande. De byggs ofta på plats men förtillverkade komponenter är fullt möjliga. Om du inte på förhand har angivit en viss kvalitet på ett material eller utförande, kan du inte i efterhand komma och säga ”så hade vi inte tänkt oss”. I en sådan situation får du acceptera den kvalitet som är den lägsta godtagbara. Så fullständiga handlingar som möjligt underlättar upphandlingen och även själva byggandet.

Med ofullständiga handlingar kan du inte jämföra de anbud du fått in. Du får då räkna med mycket extradebitering innan bygget står klart. En kvalitetsmedveten entreprenör skulle givetvis redan under upphandlingsskedet ställa frågor som eliminerar så många oklarheter som möjligt.

Det blir allt vanligare att en entreprenör åtar sig allt, från projektering till inflyttning i ett nyckelfärdigt småhus. Då är det extra viktigt att du är överens med totalentreprenören beträffande vad som ingår och vilka kvaliteter på material och arbete som ska gälla. Detta måste specificeras mycket noga.

Byggande
Entreprenadformer
Redan i samband med upphandlingen måste du ha klart för dig ansvarsfördelningen vid ett småhusbygge. Man kan bygga i s k egen regi. Då är du din egen byggmästare, sköter all samordning och anlitar nödvändiga hantverkare. Du har arbetsgivaransvar och det ställs ganska höga krav på dig och din roll som samordnare är mycket tidskrävande.

Alternativt anlitar du en eller flera entreprenörer. Generalentreprenad är en upphandlingsform där du som byggherre har en juridisk motpart – generalentreprenören. Han har då ansvar för all samordning och för underentreprenörer, t ex rörfirma och elinstallatör. Du ansvarar för all projektering,
d v s arkitekt, konstruktör m fl.

Delad entreprenad är en form där du som byggherre har två eller flera juridiska motparter, t ex en grundläggningsfirma, en stomresningsfirma o s v.

Delad entreprenad ställer givetvis högre krav på dig som byggherre, då du har flera parter som var och en ansvarar för sitt arbetsområde gentemot dig. Du svarar själv för samordningen mellan de olika entreprenörerna eller anlitar en s k byggledare.

En entreprenadform som är allt vanligare i Sverige är s k totalentreprenad. Då ansvarar entreprenören för såväl projektering som byggande.

Totalentreprenad har många fördelar men även nackdelar – det kan vara svårt att överblicka utformning och kvalitet på material, konstruktioner och arbetsutförande. Här väljer entreprenören sin egen kvalitetsnivå om du inte använder någon form av styrmedel. Praktiskt sett är totalentreprenad kanske ändå den bästa formen om byggherren är oerfaren, i och med att han har en enda person (totalentreprenören) som juridisk motpart. Eller enklare uttryckt: Totalentreprenören har det totala ansvaret gentemot byggherren och han ansvarar för samordningen av hela byggprocessen.

S k partnering är en strukturerad samarbetsform i byggbranschen, där byggherren, konsulterna och entreprenörerna gemensamt löser en bygguppgift, baserat påett förtroendefullt samarbete, där alla spelar med öppna kort och där allas yrkeskunskaper kompletterar varandra genom alla skeden av byggprocessen. Nyckelfaktorerna i partnering är:

• Gemensamma mål
• Gemensamma aktiviteter
• Gemensam ekonomi

Konsumentskydd vid småhusbyggande
Som privatperson måste du sätta dig in i hur ansvaret kan fördelas i en byggprocess och vilka lagar och regler som gäller i samband med byggande av ett småhus.

Avtal
Lagar som är tillämpliga i samband med småhusbyggande är framförallt konsumenttjänstlagen, konsumentköplagen och lag om byggfelsförsäkring.

För att underlätta för parterna att veta hur olika situationer ska hanteras har kompletterande bestämmelser, vilka brukar benämnas Allmänna Bestämmelser, samt kontraktsmallar som anknyter till dessa, utarbetats i samverkan mellan olika företrädare för byggbranschen, Konsumentverket och Villaägarnas Riksförbund. Dessa benämns i korthet ABS 05 och AA 05.

Nya regler började gälla den 1 januari 2005 som stärker konsumentskyddet vid småhusbyggande. Dessa finns bl a i konsumenttjänstlagen och i lagen om byggfelsförsäkring. Dessa lagar kan inte skrivas bort utan ska alltid tillämpas när en privatperson och en näringsidkare har avtalat om en småhusentreprenad.

För småhusentreprenader har följande ändringar införts i Konsumenttjänstlagen:

• Konsumenten har bevisfördel beträffande vad som avtalats angående arbetets omfattning, pris eller hur priset har beräknats, betalningstidpunkter och kontraktstidens längd. Detta innebär att konsumentens ord gäller såvida inte entreprenören kan bevisa motsatsen, och för det krävs i princip ett skriftligt avtal.
• Konsumenten har en ovillkorlig rätt att aldrig behöva betala för något i förskott. Detta utesluter dock inte möjligheten till avbetalningsplan så länge den knyts till utförda arbetsmoment.
• Konsumenten har alltid rätt att innehålla 10 % av det avtalade priset fram till godkänd slutbesiktning. Kom också ihåg att som beställare/konsument har Du alltid rätt att innehålla betalning motsvarande kostnaden för att åtgärda eventuella fel och brister.
• Slutbesiktning är obligatorisk och skall utföras om någon av parterna begär det. I första hand ska en besiktningsman utses av beställaren.
• En form av lagstadgad garanti har införts. Denna innebär att fel som upptäckts inom en tvåårsperiod från godkänd slutbesiktning, förutsätts vara entreprenörens ansvar. För att entreprenören skall undgå ansvar krävs att denne kan visa att felet orsakats av olyckshändelse eller på vanvård, onormalt brukande eller liknande från konsumentens sida.

För en mer utförlig presentation av lagens regler rekommenderas Villaägarnas skrift ”Konsumenttjänstlagen”.

Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader – ABS 05
Allmänna Bestämmelser för småhusentreprenader, ABS 05, är utarbetade av Konsumentverket/KO, Sveriges Byggindustrier, Försäkrings AB Bostadsgaranti, Gar-Bo, Svensk Trähusindustri (STR) och Villaägarnas Riksförbund. ABS 05 är avsett att användas vid småhusentreprenader, d v s vid uppförande av en- eller tvåbostadshus eller tillbyggnad samt ev. komplementbyggnad, och är ett komplement till konsumenttjänstlagen.

När ABS 05 används skall det alltid tecknas en byggfelsförsäkring samt ett
färdigställandeskydd, läs mer om detta i avsnittet om försäkringar. Alla överenskommelser ska träffas skriftligen.

Allmänna avtalsvillkor – AA 05
Allmänna Avtalsvillkor vid köp av monteringsfärdigt husmaterial, AA 05, är utarbetat av Konsumentverket/KO, Svensk Trähusindustri (STR) och Villaägarnas Riksförbund. AA 05 är avsett att användas vid köp av monteringsfärdigt husmaterial och är ett komplement till konsumentköplagen. Även om stommontering (observera skillnaden mellan stommontering och totalt entreprenadåtagande för uppförande av hus – då ABS 05 och konsumenttjänstlagen är tillämpligt) ingår i köpet av en byggsats skall avtalet betraktas som köp och inte som en tjänst. Även då ska AA 05 användas.

Kontroll och besiktning
Byggherren ansvarar för att samhällskraven beträffande säkerhet, hygien och hälsa uppfylls. Han utser en s k kvalitetsansvarig enligt PBL (plan- och bygglagen). En kontrollplan ska upprättas och godkännas av byggnadsnämnden och byggsamråd ska hållas innan bygget kan påbörjas. Den kvalitetsansvarige ansvarar sedan för att den godkända kontrollplanen följs. I speciella fall, t ex om man har eldstäder och rökkanaler, måste en s k sakkunnig kopplas in med uppgift att kontrollera och utfärda ett provningsintyg avseende eldstadens funktion och rökkkanalernas täthet. Energideklaration ska upprättas. När det gäller småhus omfattas en kontrollplan i regel av entreprenörens egenkontroll.

Det finns regler i konsumenttjänstlagen om slutbesiktning, d v s den besiktning som ska göras i samband med att byggnadsarbetena har avslutats. I lagen sägs att besiktningen ska utföras av en besiktningsman med nödvändig kunskap och erfarenhet. Besiktningen ska utföras på ett opartiskt och självständigt sätt. Det är i första hand byggherren som utser besiktningsman om inget annat överenskommits med entreprenören.

Besiktningsutlåtandet ska innehålla fel som upptäckts i samband med besiktningen. Även fel som du som privatperson vill påtala ska vara noterade. Sedan måste det framgå om besiktningsmannen godkänner entreprenaden. Om entreprenaden inte har godkänts ska en ny slutbesiktning göras så fort entreprenören har åtgärdat felen. Han ansvarar sedan för fel som visar sig inom fem år efter slutbesiktningen. Här finns dock vissa undantag, t ex fel som beror på en olyckshändelse eller på vanvård, onormalt brukande eller liknande.

Försäkringar
Som byggherre till ett småhus måste du se till att det finns en s k byggfelsförsäkring. Den ska täcka skäliga kostnader för avhjälpande av konstruktions- eller materialfel. Försäkringen ska gälla i tio år från det att byggarbetena godkänts vid en slutbesiktning. Då det är huset som är försäkrat skyddas även senare ägare av försäkringen om du skulle sälja inom tio år. Byggnadsnämnden i kommunen ska, om så krävs, bl a se till att en byggfelsförsäkring och ett s k färdigställandeskydd har tecknats.

Entreprenören ska ha försäkring som skydd mot olycksfall, brand och stöld på byggarbetsplatsen. Som blivande husägare måste du, bl a för att erhålla lån, teckna en villa-hemförsäkring från och med datumet för slutbesiktning.

Dessa Råd & Tips är ett utdrag ur boken Energismarta småhus, av Holger Gross.

Några länktips
Byggregler, ROT-avdrag, bidrag: www.boverket.se
Konsumentskydd vid småhusbyggande: www.konsumentverket.se
Information och råd om husägande: www.villariks.se
Energifrågor: www.stem.se



Energideklaration

Energideklaration berör alla småhusägare! Lagen om energideklaration för byggnader innebär att energianvändning och inomhusmiljö redovisas så att uppgifterna finns tillgängliga vid en försäljning eller uthyrning. Lagen ska göra det enklare att se vilka åtgärder som kan göras för att skapa en bättre inomhusmiljö samt de energieffektiviserande åtgärder som är lönsamma.

Energideklarationen:
• visar hur ditt hus mår
• utgör ett underlag när du vill genomföra insatser och kanske söka bidrag/statligt stöd för dessa
• upplyser om andra viktiga undersökningar som utförts vad gäller t ex ventilation och radon
• ger dig referensvärden så att du kan jämföra ditt hus med andra liknande hus
• ger dig förslag till kostnadseffektiva förbättringsåtgärder som du och ditt hus mår bra av
• bidrar till ett hållbart samhälle genom att motverka växthuseffekten

Vad ska ingå?
• Husets energiprestanda
• Om funktionskontroll av ventilation (OVK) har utförts och uppgift om dess resultat
• Om radon är mätt och mätningens resultat
• Rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder
• Referensvärden för jämförelse med liknande byggnader

Summa summarum, lagen är till för att stärka konsumentens roll – som boende , som besökare i lokaler och som villaägare.

Från och med 1 januari 2009 ska ett småhus vara energideklarerat för att få säljas. Byggnadsnämnderna har tillsyn över att energideklarationer finns tillgängliga.

Du som äger ett småhus bör kontakta en certifierad energiexpert. Gå in på t ex www.boverket.se för mer detaljerad information.

Holger Gross, kunskapsförmedlare, diplomerad bygga-Bo-Utbildare.